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北京樓市門檻節節攀升 投資客轉戰環京和其他區域

時間:2016-08-18 09:47:44

投資客,一直是北京樓市主力購買人群之一,每輪北京樓市價格上漲中,都能見到投資客的身影。在這一輪上漲周期中,抱有純投資目的的購房人比例卻越來越少,剛需、改善等自住需求占據了購房人中的大多數。事實上,這一輪投資客的離場,與以往有很大不同。《廣廈時代》調查了解到,告別北京的投資客,依然看好北京樓市,但北京樓市持續的限購和不斷提升的價格門檻,將他們擠出了北京。不是不想投,而是投不動了……

住宅單套價格破550萬元商住資格價格門檻雙提升

趙先生最近在北京投資房產的計劃失敗了。一個月前,經過多番比較,他看中了通州一項目的商住別墅,想出手投資。銷售當時向他透露的總價在500萬元/套左右,這個總價對應的首付250萬元,在趙先生的預算之內。不過,等待開盤的這一個月,該項目的預計開盤價格在不斷的調整,銷售向他透露的價格一次比一次高。據趙先生了解,他看中的戶型目前的報批預售價已經超過800萬元,即使是疊加上首次開盤的各種優惠,總價也是一定超過600萬元的。

麵對這個可能的開盤價格,趙先生算了又算,還是超出了他的投資計劃。他表示,他要購買的是商住產品,首付超過50%,價格這樣大幅的上調,首付款首先就提高了不少。另外,他貸款的部分隻能貸十年,利率也較高,每月月供負擔也會多很多。雖然他手裏持有一部分現金,也想投資房產保值,但這樣的投資他確實現階段投不起了。

趙先生的經曆與很多現在意向在京購房投資的投資客相近,買房投資保值增值是他們的共識,但買房投資能拿出的資金相對於北京樓市目前的價格水平則有些不匹配。根據中原地產市場研究部數據統計,從20162季度開始,北京商品房住宅平均單套進入了500萬元時代,全麵高端化豪宅化開始。從2-3季度看,平均成交額達到了550萬元以上,而在一季度隻有450萬元上下,五環內普通商品房平均單套成交金額曆史首次突破1000萬元,郊區房源單價也站上了4萬元大關。

住宅投資不動了,投資客曾經最愛的商住類產品目前投資起來也困難重重。在價格上,商住項目並未缺席這一輪的上漲,價格不斷攀升。一些新推出的商住項目,本就是這兩年地王上的配建產品,樓麵價格不輸於住宅,銷售價格相比同區域二手房高出不少。在戶型上,與以往市場上商住產品大都是小戶型低總價不同,新入市的商住項目中,大平層、疊墅產品居多,總價門檻大幅提升。而在資格上,雖然商住類產品整體的限購並未出台政策,但這樣的風聲卻一直沒有消失。利好最多的通州,已經全麵限購,將投資客擋在門外,而其他區域的曆史經驗也證實,商住類產品的投資回報率並不好,升值速度和交易成本致使商住產品在後期出手時並不占優勢。

中產投資轉向環京樓市老投資客收益終“解套”

北京投不動了,但手裏的現金依然在,距北京最近的環京樓市就率先成了這些投資客的投資目標。

韋女士最近就在八達嶺孔雀城投資買了套房,這次投資的目的很簡單,就是為了給家裏的100多萬現金保值增值。與以往中國人“落袋為安”的理念不同,現在家中銀行賬戶上有一兩百萬現金的人很焦慮,通貨膨脹和蹭蹭上漲的房價讓他們擔心賬戶上的錢會越來越不值錢,選擇一個投資渠道把錢花出去,是他們現在的主要課題。韋女士就是其中一員,房產仍是他們最信任的投資渠道,買了房,心裏就踏實了。

投資客的大量湧入,致使環京樓市的價格飛速上漲。一些錯過前幾輪上漲周期的區域,價格也在節節攀升。李先生手裏的一套商住公寓最近就終於“解套了”。2012年,李先生和同事們一起團購了廊坊的一處商住公寓,當時,對於這套房子,他們都一致的看好,認為價格很快就會漲上去,可是四年過去了,該房產所處的區域一直不溫不火,無論環京有多少利好,價格波動一直很輕微,價格漲幅甚至還沒有貸款利率高。今年4月份,眼看北京周邊的房子價格上漲得如此厲害,李先生谘詢中介想把這套房子出售變現,當時中介告訴他,8000/平方米的單價可能都賣不出去。而這兩天李先生接到了中介的電話,詢問他單價10000/平方米的話房子賣不賣。李先生不由得感慨,“終於解套了”。

環京樓市這一輪的暴漲超出很多人的想象,而且目前也沒有刹車的跡象。雖然經過這一輪上漲,投資門檻已經高出了不少,但相對於北京的房價,對投資客來說更容易接受。而過去一年房價的漲幅也讓很多家裏有一部分閑錢的人動心,想要出手享受上漲的福利。同事、朋友們商量著去北京周邊看房、投資,又成了一種常態。

資產荒下房產仍是主要選擇投資客被迫撤離北京

為什麽即使是投不起了,人人還是都想要投資?資金潮下的資產慌仍是主要原因。

中原地產首席分析師張大偉表示,對於投資需求,不同的定義下有不同的解讀。廣義來說,目前在北京買房的都是投資需求。因為如果是單純為了自住,在目前的房屋租售比下,沒人會選擇買房,租房是解決自住需求成本最低的方式。現在買房的人,都是一種投資,或是看中未來上漲的趨勢,期待投資獲利,或是害怕將來房價繼續上漲,早買早安心。而這些投資需求產生的主要原因還是目前寬鬆的信貸政策和貨幣供應。

投資需求旺盛,但北京的高房價難以消化所有的投資需求,資金量小的投資客自然就被擠出了北京。亞豪機構市場總監郭毅表示,北京目前仍執行嚴格的限購政策,而房價也在不斷走高,投資價值衰減。一沒資格、二沒資金,投資客在北京投資就變得十分困難。而這些需求就外溢至了環京、旅遊地產、海外地產等領域,推動著價格的全麵上漲。

在《廣廈時代》調查了解中也發現,很多選擇在北京周邊及其他區域購房的投資客,他們最初計劃投資時的首選都是北京,出走北京,投資到其他區域更多的是一種無奈。盡快出手,防止日後更加出不了手是他們共同的想法。但對於未來的投資收益率,很多投資客並沒有認真的計算過,或者說,他們也並不是信心十足。近期想在燕郊買房的小李的一句話很有代表性,“我看他們去年買的到現在已經賺了幾十萬”。


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